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房地产

曹律师案例:被借名人将房屋卖与他人借名人诉至法院

文字:[大][中][小] 2019-3-24    浏览次数:388    

一、原告诉称
  原告王先生起诉称:我和娄女士是夫妻关系,2004年娄女士以公积金贷款形式购买甲市乙区1502号房屋,该房屋于2006年交付使用,2007年取得房产证,产权人为娄女士。2014年,房屋产权人变更为我。房屋购买后,借与王先生堂弟王某甲居住使用,现王某甲另有住房,并已将该房出租,故诉至法院。诉讼请求:1、判令被告腾退位于乙区1502号房屋;2、诉讼费由被告承担。
  二、被告辩称
  被告王某甲答辩称:不同意原告的诉讼请求。房屋是本人购买,购房过程中,哥哥王先生和嫂子娄女士一直配合。2014年上半年,娄女士还称要将房屋过户至本人名下。同时本人要求王先生、娄女士协助办理房屋过户手续,将诉争房屋所有权过户至我名下。
  王先生答辩称:不同意王某甲的反诉请求,双方不存在借名买房关系。
  第三人娄女士述称:同意王先生的诉称事实及诉讼请求,不同意王某甲所述及反诉请求。2010年,本人已将诉争房屋购房款全部退还王某甲,双方不存在借名买房事实。
  三、法院查明
  法院经审理查明:王先生与王某甲系堂兄弟关系,王先生与娄女士系夫妻关系。2004年12月4日,王某甲以娄女士名义与甲市XX房地产开发有限公司(以下简称:XX公司)签订《商品房买卖合同》,购买位于甲市乙区1502号经济适用房一套(以下简称:诉争房屋),房屋价款458705元。双方认可合同落款处签名为王某甲所书。合同签订后,王某甲支付房屋首付款98705元。剩余36万元房款,由娄女士、王先生于2005年2月5日与XX银行乙区支行、甲市住房贷款担保中心签订《借款合同》,贷款36万元方式支付。现贷款36万元由王某甲分期还款完毕。庭审中,王先生对此予以认可。2006年8月10日,XX公司发出《交房通知书》,王某甲办理了房屋验房入住手续,交纳了物业费、供暖费等费用并领取《入住证》、签订《钥匙存放申请书》。入住时,诉争房屋系毛坯房,由王某甲对房屋进行装修并居住至今。庭审中,王先生认可房屋入住手续为王某甲办理,并对房屋进行装修。2007年7月19日,诉争房屋下发房屋所有权证,并登记房屋所有权人为娄女士。后娄女士通过区建委挂失原产权证,与王先生办理过户手续,将诉争房屋过户至王先生名下,王先生于2014年9月12日取得诉争房屋所有权登记,房屋性质现为商品房。
  现王某甲持有房屋产权证、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同、契税发票、专项维修资金收据、交房通知书、入住缴费通知、入住证、钥匙存放申请等相关手续原件。其中,契税填发日期为2007年6月25日。
  四、法院判决
  法院经审理后作出判决:驳回王某甲的反讼请求。
  五、律师点评
  房产纠纷曹律师分析认为:根据查明的事实可知,诉争房屋由王某甲出资,且自交房居住至今,并持有产权证、购房合同、贷款合同、购房发票、交房通知书、入住证、钥匙存放申请书等相关购房入住手续资料,亦对借名买房进行了合理解释。综合上述情况,靳双权律师认为双方符合借名买房行为特点,故双方存在借名买房合同关系。
  本案中,王先生主张双方存在借款关系,但在2004年如此大额款项,双方并无借据、无还款期限等约定,而娄女士贷款后又以王某甲偿还贷款的方式向王某甲借款的相应主张,显与常理相悖。另,如王先生向王某甲借款购房,则按借款交易习惯,王先生作为借款购房人无必要将全部购房手续及贷款合同交与王某甲。综上,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定:“主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”,因此王先生主张借款法律关系成立,但却没有提供有效证据予以证明,故对此不予采信。庭审中,王先生、娄女士、王某甲分别提供相关银行业务凭证,此与本案借名购房无关,如双方存在债权债务关系,应另行通过法律途径解决。
  原始购房合同系2008年4月11日前签订,根据契税及产权证登记时间计算,诉争房屋在法庭辩论终结前已经具体上市交易条件,且现产权证亦登记房屋性质为商品房,因此双方借名购房经济适用房的行为并未损害国家利益,双方借名购房合同应属有效。鉴于王先生与王某甲存在借名买房关系,王某甲系依据双方有效借名买房合同关系而占有、使用房屋,其依法属于有权占有,且房屋具备上市交易条件,故对王先生要求腾退房屋的请求不予支持。但王先生在诉讼期间在未征得王某甲同意的情况下恶意将诉争房屋出售给案外人汪某人,且已办理房屋所有权转移登记,故房屋登记所有权人并非王先生,所以在本案中对王某甲要求王先生办理过户的请求法院无法支持,王某甲可另行通过法律途径解决。


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