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房地产

买房无法贷款,法院判决“任性”

文字:[大][中][小] 2019-3-29    浏览次数:825    


基本案情:

   2016416日,朱某通过中介与孔某签订《存量房买卖合同》约定,孔某以33万元的价格将位于信旺华府骏苑面积为41.34㎡的房屋出售给朱某。合同未约定付款期限。仅附件4约定朱某将16万元存入托管账户,办理存量房转移手续;孔某同意朱某向商业银行申请抵押贷款,总额为16万元。合同签订当日,朱某向孔某支付定金1万元。2016429日,涉案房屋过户至朱某名下。2016719日,朱某在托管账户存入16万元。后因朱某征信未通过银行审核,故无法办理银行贷款。201695日,孔某得知朱某不能办理贷款的情况下,要求朱某凑钱将余款一次性全部支付给她。朱某也表示同意。2016930日,朱某通过银行转账直接支付给孔某10万元。至此,朱某已经支付购房款27万元,尚欠6万元未付。后因朱某一直未支付该6万元够放款。孔某向法院起诉,要求解除《存量房买卖合同》并支付违约金3万元。

人民法院经审理认为,孔某出售房屋的目的是为了及时拿到够房款,因朱某迟延履行,导致孔某无法实现合同的目的。孔某有权解除合同。但因朱某不构成违约,不应支付违约金。故法院判决1、解除《存量房合同》;2、朱某将涉案房屋再过户回孔某名下。法院判决后,朱某不服一审判决,上诉至合肥中级人民法院。

  

  曹振东律师认为:本案的争议焦点是孔某是否有权主张解除合同。但一审法院判决明显乱用法律。法院认定朱某不存在违约,不支持孔某主张违约金的诉请,但又支持了孔某解除《存量房买卖合同》的诉请,其法律依据是《合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:......()当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”从文本解释上看,该条款中的迟延履行债务与其他违约行为应同等关系,违约行为是对迟延履行债务行为和其他行为的进行解释说明。也就是说,只有一方迟延履行债务在构成违约的情况下致使不能实现合同目的情况下,另一方当事人才有权解除合同。一审法院单纯从字面上理解,在朱某不构成违约的情况下,适用该条法律,实属任性判决。

    

   二、就本案孔某是否有权主张解除合同,曹振东分析认为,孔某主张解除合同无事实和法律依据。

首先,在本案中,朱某与孔某在《存量房买卖合同》中对付款期限没有约定,对合理催告期限也未做出具体约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第15条之规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。从该条款的内容看,在商品房买卖合同中,在双方无明确约定的情况下,合理期限应为三个月。而根据一审双方提供的证据,只能证明孔某于201695日要求朱某尽快支付购房款,但孔某于2016111日向法院提起诉讼,要求解除《存量房合同》,此时孔某并无权解除合同的权利,朱某仍在合理履行期间内。孔某向一审法院起诉后,朱某愿意支付剩余购房款,但孔某坚持要求解除合同,拒绝接受剩余购房款。故,朱某不存在延期履行,导致孔某无法实现合同目的情形。孔某在合理履行期限内无权要求解除合同。

   

   其次,根据《合同法》第九十四条之规定,在本案中,不存在合同不能履行或者合同目的不能实现的情形。朱某已经支付购房款27万元,仅剩6万元购房款未付,已经履行大部分的付款义务。在一审中,朱某也明确表示愿意支付剩余购房款,但孔某拒绝受领剩余购房款。

最后,合同解除的法律后果是尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后,尽量让双方的权利和义务恢复到合同签订前。可见合同解除是严重的损害了市场交易的稳定性。为了促进市场交易,维护市场交易的稳定性,法院应对解除合同行为予以谨慎严格审查。

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